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増税前の住宅購入のポイントはエコの視点で考える


消費生活アドバイザー


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 2019年10月に消費税が8%から10%になります。食品や新聞の一部に税率が据え置きとなる軽減税率が導入される他、確定はしていませんが、増税分をポイント還元するといった案も出ています。また、5%から8%へ増税された時は差額分等の還元セールは規制されていましたが、今回は解禁される見通しです。
 消費税増税まで1年を切り、高額商品等の購入を検討している方も多いかと思います。1万円の買い物で800円から1000円の負担になり、10万円では1万円、100万円では10万円の負担となるので、高額商品の購入を検討するのは当然と言えば当然でしょう。

 今回は増税時の住宅購入について考えてみたいと思います。
 まずは、経済的な視点から2%の増税時に駆け込む必要があるかどうかを考えてみたいと思います。
 住宅は数千万単位での買い物になりますので、2%違えばその負担も大きくなるのは当然です。住宅購入時に消費税がかかるものは、住宅価格、住宅ローンの申し込み手数料、家具・家電です。土地や中古住宅(個人が売り主の場合)には消費税はかかりません。中古住宅を購入する際に不動産仲介業者の仲介(媒介)した場合の仲介手数料に消費税がかかります。仲介手数料は売買価格の3%+6万円が上限でここに消費税が付きます。例えば物件価格が3000万円の仲介手数料は、103万6800円(8%)、105万6000円(10%)で差額は1万9200円です。そう考えると、中古物件を購入する場合はそこまで増税分を考える必要はないのかも知れません。中古物件はその時の景気や供給数などでも価格が変動する性質があるので、増税後に景気が悪くなって不動産を手放す人が増えればそれだけ物件価格は安くなることがほとんどです。また2023年には空き家率が増えるとの予測も出ていますので、エリアによっては価格が大きく下がることも予想できます。

新築物件の場合

 土地は非課税なので、新築物件の場合は建物に消費税がかかります。土地建物が一体となって販売されている場合は、土地の分を差し引いて建物部分にのみ消費税をかけます。
例えば、物件価格が5000万円で土地が3000万円、建物が2000万円であれば、建物部分の2000万円に消費税がかかります。8%時は160万円、10%になると200万円で40万円の負担増となります。新築マンションの消費税の計算方法もこれと同様です。
 住宅購入の場合、原則は引き渡し日で税率が変わります。引き渡し日が2019年9月30日までであれば8%、それ以降は10%です。
 しかし、注文住宅などはその日までに引き渡しができない可能性があるので、工事請負契約を2019年3月31日までに締結すれば、引き渡しが2019年9月30日を過ぎて引き渡しがされても消費税は8%になります。
 
 また、消費税増税時には増税分の負担を軽減するための軽減措置があります。
 「すまい給付金」や「贈与税の非課税枠」は10%の増税後に拡充されます。住宅ローン減税は消費税が8%になった平成26年4月から控除額が拡充しており、10%になった後の平成33年12月までは減税額は変わらないとされていますが、市場動向によっては減税額が変わる可能性もあります。
 また、増税前の駆け込み需要で購入者が前倒しをして購入することで、増税後はその反動で需要が減ることが考えられます。不動産が売れなくなれば、物件によっては増税分以上に価格が下がることも十分考えられます。

省エネから考えるとお得な場合も

 住宅は購入ばかりが高額の買い物ではありません。居住をしていると壁紙や床だけではなく、水回りなど老朽化が目立つようになれば、リフォームやリノベーションを検討することもあるでしょう。それらの費用は、数十万円から数百万円にもなり、消費税の負担も変わりますので、増税前にしておくの一案です。
 また、条件を満たすことで、減税されたり補助金が支給されます。
 住宅の省エネ改修を行った場合に受けられる減税制度を紹介します。

「住宅ローン減税」(受託借入金等特別控除)
期間:平成26年1月1日~平成33年(2021年)12月31日
一般的な住宅ローン控除は、金融機関等から返済期間10年以上の住宅ローンを組んで住宅の新築・取得又は増改築等をした場合に、居住の年から10年間、住宅ローン残高の一定割合を所得税額から控除する制度です。年間控除額は一般住宅で40万円ですが、これが認定低炭素住宅の場合、50万円になります。
認定低炭素住宅とは、省エネルギー性の高い住宅を新築または改築等をする場合に、所定の計画書を作成し、市町村による認定を受けた住宅のことです。
詳しくはこちら https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1221.htm

「住宅特定改修特別税額控除」(ローン型減税)
期間:平成21年4月1日~平成33(2021年)年12月31日
一定の省エネリフォームをする際、返済期間が5年以上のローンを利用した場合にのみ利用できる制度。全ての居室の全ての窓の断熱改修工事が必須となり、改修後居住を開始した年から5年間所得税が最大62.5万円控除されます。
詳しくはこちら https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1219.htm

「省エネ改修に係わる所得税額の特別控除」(投資型減税)
期間:平成21年4月1日~平成33(2021年)年12月31日
住宅ローンの借入の有無にかかわらず利用することができ、全ての居室の全ての窓の断熱改修工事。また、太陽光発電設備の設置工事、ガスや燃料電池などのエネルギーに係わる設備工事などにおいても、一定基準を満たすことで、工事費用相当額(上限:250万円)の10%をその年分の所得税額から控除するものです。
詳しくはこちら http://www.mlit.go.jp/common/001180895.pdf

住宅の省エネ改修で固定資産税の減額
期間:平成20年4月1日~平成32(2020年)年3月31日
一定の要件を満たした省エネリフォームをすることで、固定資産税の減額を受けることができます。所得税の控除とは違い、全ての居室の全ての窓の改修を要件とはしていません。同じ年でのバリアフリーリフォームの固定資産税の減額と併用可能。
当該住宅の一戸あたり120㎡の床面積相当分まで固定資産税の3分の1が減額されます。
詳しくは、お住まいの市区町村へお問い合わせください。

 またお住まいの自治体によっては住宅をリフォームすることで補助金等が出る場合がありますので、併せてチェックしておきましょう。省エネ性能の高い住まいは、光熱費の節約だけではなく、生活の質も向上させてくれますので、同じお金を出すのであれば制度を活用しつつ光熱費の値上げや、増税にも対応できるようなエコ(節約)仕様にするのもいいですね。
 



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